房地产降温措施与印花税

<h1>房地产降温措施与印花税</h1> <p>新加坡的“房地产降温措施”是一套分层的需求和信贷管理体系，而不是单一税项。这套工具包括买方印花税、额外买方印花税（ABSD）、卖方印花税（SSD）、贷款价值比（LTV）上限、总债务偿还率（TDSR）、HDB 最短居住期限和资格规则，以及政府土地和公共住房供应的节奏。目标是使房价涨幅与经济基本面相符，抑制短期投机，限制家庭杠杆，并主要将住房用于居住。适用哪项规则取决于买方的公民身份、拥有房产的数量和方式、未偿贷款、购买日期、房产类型及法律上的持有份额。</p> <h2>ABSD 取决于买方情况和房产数量</h2> <p>ABSD 在普通买方印花税之外征收，计税基础为成交价或市值中较高者。对于在 27 April 2023 当日或之后购入的住宅房产，新加坡公民购买首套住宅无需缴纳 ABSD，购买第二套缴纳 20%，购买第三套或之后的房产缴纳 30%。永久居民分别缴纳 5%、30% 和 35%；外国人通常购买任何住宅房产均缴纳 60%；实体通常缴纳 65%，开发商适用不同规则（<a href="https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/additional-buyer%27s-stamp-duty-%28absd%29">IRAS，访问于 Aug 2026</a>）。减免和自由贸易协定待遇可能改变特定个案的处理方式。联合买方通常适用其中最高的买方类别税率，部分权益、赠与、继承和信托安排也可能影响房产数量的计算。</p> <h2>SSD 针对持有期较短的房产</h2> <p>在适用持有期内出售房产会触发卖方印花税；持有期从购入时起算，计税基础为售价或市值中较高者。对于在 4 July 2025 当日或之后购入的住宅房产，持有期为四年：第一年出售税率为 16%，第二年为 12%，第三年为 8%，第四年为 4%。超过该期限后无需缴纳 SSD。于 11 March 2017 至 3 July 2025 期间购入的房产仍适用较早的三年税率安排，因此购买日期决定适用哪套规则（<a href="https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/selling-or-disposing-property/seller%27s-stamp-duty-%28ssd%29-for-residential-property">IRAS，访问于 Aug 2026</a>）。SSD 是税务判断，与 HDB 或 EC 的最短居住期限并不相同；出售可能无需缴纳 SSD，却因持有条件而被禁止；也可能依法获准出售，但仍须纳税。</p> <h2>信贷管控限制杠杆和偿债额</h2> <p>LTV 限制抵押贷款相对于房产价值的比例，TDSR 则限制每月债务偿还额相对于每月总收入的比例。个人借款人申请银行住房贷款且没有未偿住房贷款时，标准最高 LTV 为 75%；年龄较大或贷款期限较长等情况可能导致上限降低。根据现行框架，有一笔未偿住房贷款时上限降至 45%，有两笔或更多时降至 35%（<a href="https://www.mof.gov.sg/news-resources/newsroom/raising-additional-buyer-s-stamp-duty-rates-and-tightening-loan-to-value-limits-to-promote-a-stable-and-sustainable-property-market/">MOF，访问于 Aug 2026</a>）。TDSR 通常为 55%，并将其他债务和拟申请的抵押贷款一并计算（<a href="https://www.mof.gov.sg/news-resources/newsroom/measures-to-cool-the-property-market/">MOF/MND/MAS，访问于 Aug 2026</a>）。获批贷款额受所有相关测试及贷款机构信用评估的约束，并不会自动等于最高比例。</p> <h2>公共住房规则构成另一道需求门槛</h2> <p>HDB 的住房贷款指引将融资考量与 HDB 组屋资格（HFE）流程视为不同步骤，因此金融机构给出的指示性贷款金额本身并不能证明买方有资格购买某套组屋（<a href="https://www.hdb.gov.sg/buying-a-flat/flat-grant-and-loan-eligibility/housing-loan/housing-loan-from-financial-institutions">HDB，访问于 Aug 2026</a>）。</p> <p>HDB 买家还须遵守其他规则，这些规则并非私人市场的印花税。HDB 优惠贷款或银行贷款可能受限于适用组屋价值的 75%，但 HDB 贷款还有收入、房产持有和信用条件；银行贷款则要求支付现金部分。业主通常在 HDB 最短居住期限内不得购入私人住宅房产，私人房产所有者申请有补贴的 HDB 选项时也须遵守等待期规则（参见 <a href="/zh/knowledge/article/sgkb.housing.hdb-resale-market">HDB 转售市场</a> 和 <a href="/zh/knowledge/article/sgkb.housing.bto-system">BTO 制度</a>）。CPF 使用受估值和剩余租期限制（参见 <a href="/zh/knowledge/article/sgkb.cpf-social-security.cpf-housing-usage">CPF 住房用途</a>）。因此，“我付得起首付款”并不能证明符合 HDB 资格、能获批抵押贷款、可以使用 CPF，或无需缴纳 ABSD。这些条件分别审核。</p> <h2>重要视角：供应措施和政策周期</h2> <p>MOF 于 15 December 2021 发布的降温方案，将收紧 ABSD、TDSR 和 LTV 设置与增加公共住房和私人住房供应配套实施，并表示将继续监测房地产市场（<a href="https://www.mof.gov.sg/news-resources/newsroom/measures-to-cool-the-property-market/">MOF，15 Dec 2021；访问于 Aug 2026</a>）。这就是为何供应渠道应与需求管控一并说明。</p> <p>需求限制与供应措施共同发挥作用。政府控制大部分可开发土地，并通过政府售地计划推出私人地块，同时由 HDB 调整 BTO 和转售组屋供应。房价或交易量快速增长后，政策曾多次收紧：ABSD 税率经过多轮上调，TDSR 框架于 2013 年推出并在之后收紧，HDB 贷款 LTV 于 75% 的水平，在 August 2024 下调，SSD 于 July 2025 加强。市场状况变化时，措施也可能放宽。因此，引用历史税率时，必须同时注明工具生效日期、购买或出售日期以及买方类别。</p> <h2>常见计算错误</h2> <p>IRAS 指出，ABSD 房产数量计算包括全部、部分或共同持有的住宅房产，以及通过赠与、继承或某些信托安排取得的房产；新加坡境外的住宅房产不计入其中。因此，必须根据交易的实际持有情况确定买方类别和适用税率（<a href="https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/additional-buyer%27s-stamp-duty-%28absd%29">IRAS，访问于 Aug 2026</a>）。</p> <p>ABSD 房产数量并非简单等于完全拥有的住宅数量：部分受益权益可能计入，而海外住宅不计入新加坡 ABSD 房产数量。公民身份按照法定规则认定，联合购买者可能导致适用较高税率。ABSD、BSD 和法律费用与抵押贷款首付款分开，现金和 CPF 的支付组合取决于贷款情况。已婚夫妇减免有条件且有时限，并非购房时自动免税。针对具体交易，应使用 IRAS 当前的计算器或书面指引；涉及信托、继承、脱名、混合用途房产或减免时，应寻求法律或税务意见，不要根据简单的公民首套房示例推断。</p>

简介

房地产降温措施与印花税

新加坡的“房地产降温措施”是一套分层的需求和信贷管理体系，而不是单一税项。这套工具包括买方印花税、额外买方印花税（ABSD）、卖方印花税（SSD）、贷款价值比（LTV）上限、总债务偿还率（TDSR）、HDB 最短居住期限和资格规则，以及政府土地和公共住房供应的节奏。目标是使房价涨幅与经济基本面相符，抑制短期投机，限制家庭杠杆，并主要将住房用于居住。适用哪项规则取决于买方的公民身份、拥有房产的数量和方式、未偿贷款、购买日期、房产类型及法律上的持有份额。

ABSD 取决于买方情况和房产数量

ABSD 在普通买方印花税之外征收，计税基础为成交价或市值中较高者。对于在 27 April 2023 当日或之后购入的住宅房产，新加坡公民购买首套住宅无需缴纳 ABSD，购买第二套缴纳 20%，购买第三套或之后的房产缴纳 30%。永久居民分别缴纳 5%、30% 和 35%；外国人通常购买任何住宅房产均缴纳 60%；实体通常缴纳 65%，开发商适用不同规则（IRAS，访问于 Aug 2026）。减免和自由贸易协定待遇可能改变特定个案的处理方式。联合买方通常适用其中最高的买方类别税率，部分权益、赠与、继承和信托安排也可能影响房产数量的计算。

SSD 针对持有期较短的房产

在适用持有期内出售房产会触发卖方印花税；持有期从购入时起算，计税基础为售价或市值中较高者。对于在 4 July 2025 当日或之后购入的住宅房产，持有期为四年：第一年出售税率为 16%，第二年为 12%，第三年为 8%，第四年为 4%。超过该期限后无需缴纳 SSD。于 11 March 2017 至 3 July 2025 期间购入的房产仍适用较早的三年税率安排，因此购买日期决定适用哪套规则（IRAS，访问于 Aug 2026）。SSD 是税务判断，与 HDB 或 EC 的最短居住期限并不相同；出售可能无需缴纳 SSD，却因持有条件而被禁止；也可能依法获准出售，但仍须纳税。

信贷管控限制杠杆和偿债额

LTV 限制抵押贷款相对于房产价值的比例，TDSR 则限制每月债务偿还额相对于每月总收入的比例。个人借款人申请银行住房贷款且没有未偿住房贷款时，标准最高 LTV 为 75%；年龄较大或贷款期限较长等情况可能导致上限降低。根据现行框架，有一笔未偿住房贷款时上限降至 45%，有两笔或更多时降至 35%（MOF，访问于 Aug 2026）。TDSR 通常为 55%，并将其他债务和拟申请的抵押贷款一并计算（MOF/MND/MAS，访问于 Aug 2026）。获批贷款额受所有相关测试及贷款机构信用评估的约束，并不会自动等于最高比例。

公共住房规则构成另一道需求门槛

HDB 的住房贷款指引将融资考量与 HDB 组屋资格（HFE）流程视为不同步骤，因此金融机构给出的指示性贷款金额本身并不能证明买方有资格购买某套组屋（HDB，访问于 Aug 2026）。

HDB 买家还须遵守其他规则，这些规则并非私人市场的印花税。HDB 优惠贷款或银行贷款可能受限于适用组屋价值的 75%，但 HDB 贷款还有收入、房产持有和信用条件；银行贷款则要求支付现金部分。业主通常在 HDB 最短居住期限内不得购入私人住宅房产，私人房产所有者申请有补贴的 HDB 选项时也须遵守等待期规则（参见 HDB 转售市场 和 BTO 制度）。CPF 使用受估值和剩余租期限制（参见 CPF 住房用途）。因此，“我付得起首付款”并不能证明符合 HDB 资格、能获批抵押贷款、可以使用 CPF，或无需缴纳 ABSD。这些条件分别审核。

重要视角：供应措施和政策周期

MOF 于 15 December 2021 发布的降温方案，将收紧 ABSD、TDSR 和 LTV 设置与增加公共住房和私人住房供应配套实施，并表示将继续监测房地产市场（MOF，15 Dec 2021；访问于 Aug 2026）。这就是为何供应渠道应与需求管控一并说明。

需求限制与供应措施共同发挥作用。政府控制大部分可开发土地，并通过政府售地计划推出私人地块，同时由 HDB 调整 BTO 和转售组屋供应。房价或交易量快速增长后，政策曾多次收紧：ABSD 税率经过多轮上调，TDSR 框架于 2013 年推出并在之后收紧，HDB 贷款 LTV 于 75% 的水平，在 August 2024 下调，SSD 于 July 2025 加强。市场状况变化时，措施也可能放宽。因此，引用历史税率时，必须同时注明工具生效日期、购买或出售日期以及买方类别。

常见计算错误

IRAS 指出，ABSD 房产数量计算包括全部、部分或共同持有的住宅房产，以及通过赠与、继承或某些信托安排取得的房产；新加坡境外的住宅房产不计入其中。因此，必须根据交易的实际持有情况确定买方类别和适用税率（IRAS，访问于 Aug 2026）。

ABSD 房产数量并非简单等于完全拥有的住宅数量：部分受益权益可能计入，而海外住宅不计入新加坡 ABSD 房产数量。公民身份按照法定规则认定，联合购买者可能导致适用较高税率。ABSD、BSD 和法律费用与抵押贷款首付款分开，现金和 CPF 的支付组合取决于贷款情况。已婚夫妇减免有条件且有时限，并非购房时自动免税。针对具体交易，应使用 IRAS 当前的计算器或书面指引；涉及信托、继承、脱名、混合用途房产或减免时，应寻求法律或税务意见，不要根据简单的公民首套房示例推断。